Q = 저는 30년간 제조업 관련 일을 하다가 지난 8월 퇴직 이후 퇴직금과 여유자금을 합쳐 15억원으로 꼬마빌딩을 사려고 3개월간 알아봤습니다. 강동구 길동에 대지면적 184㎡, 연면적 365㎡ 규모 지상 4층 매물을 찾았습니다. 마음에 들어 매매계약서를 작성하려고 합니다. 처음 꼬마빌딩을 계약하려다 보니 경험이 없어 걱정이 되는데, 매매계약서를 작성할 때 반드시 체크해야 할 사항이 무엇입니까.
A = 부동산 매매계약서는 부동산 종류에 따라 양식과 반드시 확인하고 기입해야 할 중요 사항들이 다릅니다.
단순히 아파트나 오피스텔 매매계약서를 작성하듯이 쉽게 생각했다가 낭패를 보는 경우가 많습니다. 꼬마빌딩을 매입할 때 가장 중요하게 확인해야 할 꼬마빌딩 매매계약서 작성 핵심 기법 세 가지를 알려 드리겠습니다.
첫째, 매매계약 가격이 타당한지 거래 사례를 조사해야 합니다. 꼬마빌딩의 매매가격은 인근 중개사무소를 통해 탐문조사를 하게 되는데, 가장 중요한 것이 유사한 대지면적과 동일 상권의 꼬마빌딩 거래 사례를 탐문조사하는 것입니다. 거래 사례를 조사할 때 대지면적 규모가 비슷하거나 상권이 동일한 지역 내 꼬마빌딩의 거래 사례에 대한 탐문조사가 이루어지지 않으면 정확한 시세를 조사할 수 없습니다. 특히 인근 중개사무소를 탐문조사할 경우 최소 5곳 이상의 거래 사례 가격의 평균을 내야 객관적인 거래 사례 조사가 이루어질 수 있으므로 많이 조사할수록 좋습니다.
둘째, 매매계약서 작성 시 임대차계약서를 반드시 확인해야 합니다. 꼬마빌딩을 매매하면서 분쟁이 가장 많이 발생하는 사항이 중개사무소에서 들은 임대료와 실제 임대차계약서상 임대료가 다르다는 것입니다. 꼬마빌딩 매매계약을 할 때 잔금일에 매도인으로부터 임대차계약서 원본을 받아 중개사무소에서 들은 보증금·임대료와 비교해보면 다른 경우가 상당히 많습니다.
중개사무소에서 들은 임대료가 임대차계약서 원본에 있는 임대료보다 낮은 경우 분쟁이 생깁니다. 매도인들이 대부분 중개사무소에 구두로 현재 임대료를 알려주지 임대차계약서를 직접 확인시켜 주지 않기 때문에 오류가 많이 발생합니다. 이런 문제를 예방하기 위해서는 매도인에게 임대차계약서를 계약일에 가져와 달라고 해서 중개사무소에서 들은 임대료와 임대차계약서에 기재된 임대료 내용이 동일한지를 확인하고 매매계약서를 작성해야 잔금일에 분쟁이 발생하지 않습니다.
셋째, 시설물의 누수나 하자를 확인해야 합니다. 꼬마빌딩이 건축된 지 10년이 넘으면 시설물의 하자가 급증한다고 합니다. 특히 꼬마빌딩을 매입하고 나서 비가 많이 오지 않는 이상 즉시 누수가 확인되지 않아 상당한 시간이 지나서 누수가 확인됐을 때는 매도인과 법적 분쟁을 해야 합니다. 이로 인해 꼬마빌딩 매매계약 전에 시설물의 하자나 누수 사항을 반드시 확인해야 합니다. 시설물의 누수를 확인하기 위해서는 네 군데를 확인해야 합니다. 옥상 방수와 지상 주차장 방수 상태 및 화장실과 복도 창문 틈을 확인해야 합니다. 만약 전문가가 필요하다면 방수업체에 의뢰해서라도 매매계약서 작성 전에 확인해보는 것이 좋습니다.
[매경부동산자산관리사 교육과정 상가빌딩 김민수 교수]
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