Q = 작년 3월 서울 동작구 사당동에 거주하던 아파트를 매도하고 19억원을 주고 대지 191㎡, 연면적 501㎡ 지하 1층~지상 4층 상가주택을 매입해 보증금 8000만원에 월 임대료 560만원의 임대수익을 매월 받고 생활하고 있었습니다. 실물경기가 안 좋아지면서 작년 11월 1층 편의점 공실이 생겼고 올해 2월에는 2층 사무실 공실이 생겨 고민이 많습니다.
인근 중개사무소에 임대매물을 내놓았는데 연락도 없고 공실이 장기화하며 방치돼 있습니다. 노후에 편하게 임대사업을 하기 위해 상가주택을 구입했는데 공실을 중개사무소에 단순히 내놓는다고 해결되는 게 아니네요. 공실을 빨리 해결하는 노하우가 궁금합니다.
A = 요즘 부동산임대사업을 하는 분들이 가장 고민하는 것이 바로 공실 해결입니다. 특히 불경기로 인해 상가나 사무실 공실이 급증하고 있지만 임대인들 대부분이 소극적이며 주먹구구 방식으로 현수막이나 붙이고 동네 중개사무소 1~2곳에 임대매물을 내놓고 막연히 기다리고 있으며 임차인이 문의를 해와도 임차인의 요구조건에 대해 탄력적인 협상 없이 임대인이 원하는 임대조건만 고수하다 보면 공실이 장기화할 수밖에 없습니다.
이제는 급증하는 공실을 해결하기 위해 인근 공실매물과 차별화된 임대전략 4단계 기법으로 임차인을 구해야 합니다.
1단계는 현재 시장임대료 분석 단계로, 현실적으로 빨리 임대할 수 있는 임대료가 되어야 합니다. 대부분 공실이 생기면 과거 보증금과 임대료를 기준으로 현재 임대료를 확정합니다. 하지만 그것은 1~2년 전 임대료이기 때문에 현재 임대료 조사와 주변 공실률을 조사해 현재 임대가 가능한 현실적인 임대료를 확정해야 합니다. 몇 십만원 임대료를 많이 받으면 좋겠지만 현실적인 시장 임대료보다 높을 경우 공실이 장기화해 더 큰 손해가 발생합니다.
2단계는 차별화된 임대상품 기획 단계로, 임대시장에 임대매물을 내놓을 때 단순히 보증금과 임대료를 기준으로 임차인이 공실매물을 결정할 것 같지만 추가적인 임대계약 특약옵션을 제공해야 인근 경쟁 공실매물보다 차별화된 임대상품이 될 수 있습니다.
임차인들이 가장 선호하는 임대계약 옵션은 렌트프리(무상임대료) 기간을 1~2개월 정도 추가로 제공해 주거나 인테리어비용이 많이 드는 임차인은 임대기간을 1년 단위가 아니고 최소 3년 이상 장기로 제공하면 임대계약을 할 확률이 상당히 높습니다.
3단계는 적극적인 임대마케팅 단계로, 공실매물을 1~2곳에 내놓고 막연히 연락을 기다리면서 시간을 소요하지 말고 사당동 내 모든 중개사무소 연락처를 부동산포털사이트에서 확보해 임대중개사무소 리스트를 만들어 임대 담당자와 통화하고 공실매물 홍보자료를 매주 1회씩 팩스나 메일로 자주 보내주고 중개수수료를 임대법정 최고요율로 지급해준다고 하면 중개사무소에서 적극적으로 임차인을 유치합니다.
4단계는 탄력적인 임대계약 협상 단계로, 요즘은 임대시장이 임차인 중심 시장임을 인정하고 임차인과 임대차계약조건을 협상할 때 임대인 입장에서만 조건을 제시하지 말고 준비한 임대상품인 렌트프리나 임대기간을 탄력적으로 적정하게 임차인에게 제공해 임차인의 요구조건을 적절히 수용하여 임대차계약을 체결하는 것이 좋습니다.
[매경부동산자산관리사교육과정 김민수교수]
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