변수많은 부동산시장 흐름 꿰뚫는 혜안은?
[2011 서울머니쇼] 미리보는 명품강연 / 부동산
부동산 시장 패러다임 전환 시대에 투자자들은 어디에 관심을 두어야 할까. 서울머니쇼에 국내 부동산 분야 전문가들이 총출동해 부동산 시장 현황을 짚어보고 미래를 내다보는 자리가 마련된다. 고종완 RE멤버스 대표를 비롯해 이상영 미래에셋부동산연구소 소장, 이남수 신한은행 부동산팀장, 전영진 예스하우스 대표, 강은 지지옥션 팀장, 김민수 한국부동산자산관리협회장, 고종옥 코쿤하우스 대표가 가감 없는 강의를 펼친다. 부동산 시장의 변화를 읽는 데 길잡이가 될 것으로 기대된다.
◆ 새 시대 부동산 투자는 어떻게
= 고종완 RE멤버스 대표는 "예측이 어려운 시기일수록 통계와 과학적 이론에 의존해 자산을 관리할 필요성이 있다"며 연령ㆍ소득별 인구, 주거 이동변화 등 각종 데이터를 제시한다. 이런 자료들을 토대로 과거보다 긴 안목을 갖고 창조적인 자산 전략을 가지라고 당부한다. 고 대표는 한 예로 3박자 투자론을 제시한다. 부동산 투자는 적절한 시기, 가치 상승 지역, 불황에 강한 부동산 등 세 가지 요소에 주안점을 두고 결정해야 한다는 것이다.
◆ 최근 자산 구성 변화 트렌드
= 이상영 미래에셋부동산연구소장은 2001년부터 최근까지 국내 부동산 시장이 어떻게 움직였는지를 살펴보며, 앞으로 전세 수요가 매매수요로 전환이 될 수 있을지를 예상한다.
그는 현재 매매가에서 전세금이 차지하는 비중은 41%로, 2001년 전세난 때 58%보다 17% 낮기 때문에 매매가와 전세금의 차액을 조성하는 것이 부담스러운 상황이라고 진단한다
이에 이 소장은 우리나라 국민의 보유 자산 가운데 부동산 비중이 선진국에 비해 높다는 점을 수치로 제시한다. 그러나 2006년 이후 금융자산 비중이 빠르게 증가하고 있다.
이 소장은 트렌드 변화와 투자 방식 변경에 대해 조언한다. 향후 부동산 시장 전망이 쉽지 않은 가운데 주택 보유 여부와 적절한 대출 수준, 합리적인 부동산 보유 비중, 지역 선정 등을 함께 짚는다.
◆ 올해 부동산 투자 전망은
= 이남수 신한은행 부동산팀장은 주택, 상가, 오피스, 오피스텔, 도시형생활주택, 토지 등에 대한 투자를 전망한다.
이 중 최근 이슈가 되고 있는 오피스텔과 도시형생활주택 투자에 많은 시간을 할애할 것으로 보인다.
이 팀장은 근래에 주택시장 침체와 전세난으로 오피스텔에 대한 관심이 높아져 과거에 오피스텔 인기가 최고조에 달했던 2005년보다 분양가가 8% 상승했다는 점을 그래프로 보여준다.
이에 따라 전국 오피스텔 매매가격은 올랐지만, 수익률은 상대적으로 저하돼 작년 말 기준 수익률은 전국은 6.28%, 서울 지역은 5.73%에 그쳤다.
그는 설령 매매가가 올랐다고 해도 오피스텔 투자는 시세차익보다는 임대수익을 따져본 뒤 해야 하고, 사전에 주변 임대시장 동향과 입지조건 등을 충분히 검토하라고 조언한다.
◆ 사업성 높은 재개발ㆍ재건축 단지
= 전영진 베스트하우스 대표는 판교와 분당신도시를 빼면 신도시에 대한 선호도가 크게 높지 않기 때문에 구도심의 가치는 여전히 높고, 결국 재개발ㆍ재건축 단지를 주목할 필요가 있다고 강조한다. 재개발ㆍ재건축 단지에 관심을 둔 투자자는 위치를 고를 때 사업성과 해당 주민들의 의견 일치 여부, 해당 지역 개발에 대한 당국의 방침 등을 고려하라고 당부한다.
전 대표는 반포ㆍ개포 주공아파트, 여의도 재건축 대상 단지들, 강남 핵심 지역 단지들, 한강변 단지 등을 비교적 투자할 만한 단지로 소개한다.
◆ 경매 투자 성공의 길
= 경매는 많은 위험 요소가 내재돼 있는데도 큰 시세차익을 거둘 수 있어서 수요가 꾸준히 있다. 국내 대표적인 경매 전문가로 꼽히는 강은 지지옥션 팀장이 경매에 대한 올바른 접근 방법을 알려준다.
강 팀장은 강연을 통해 경매의 장ㆍ단점을 따져보고, 실제 사례를 제시하며 경매 방식을 설명한다. 또 직접 경매 투자 방식과 부동산 펀드를 통한 간접 경매 투자 방식을 비교 분석하는 시간도 갖는다. 강 팀장은 이 과정에서 부동산 펀드를 통한 경매 투자가 상대적으로 쉽고 세금이 적게 발생한다는 점도 보여준다.
◆ 상가 투자 성공 기법은
= 김민수 한국부동산자산관리협회 회장은 상가 투자 기법을 전달한다. 김 대표는 평소에 노후자금을 안정적으로 조달하는 가장 좋은 제테크 방법이 상가 투자라고 늘 강조한다.
먼저 각 연령에 적합한 부동산 투자 항목을 제시한다. 예컨대 20~30대는 아파트, 30~40대 재개발ㆍ재건축, 40~50대 오피스텔ㆍ도시형생활주택, 50~60대는 상가빌딩이라는 것이다. 자산을 늘려 고정임대수익뿐만 아니라 시세차익도 거둘 수 있는 상가 투자로 확대해야 한다는 지론이다.
◆ 고시원ㆍ원룸 투자 방식은
= 고종옥 코쿤하우스 대표는 고시원과 원룸 투자로 부자가 되는 방법을 알려준다. 앞으로 1인 가구 증가로 고시원과 원룸 수요가 확대될 것이라고 강조한다.
강연을 통해 헷갈리기 쉬운 고시원과 준주택, 도시형생활주택에 대한 개념과 최근 트렌드를 설명하고, 현재 코쿤하우스가 수도권에서 운영하고 있는 고시원 베스트하우스 현황을 보여준다.
[박지윤 기자]
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