명도 잘하는 사람이 진정한 경매의 高手
부동산자산관리에서 빼어놓을 수 없는 분야는 경매다. 알짜 물건을 저렴하게 매입할 수 있는 기회이기 때문이다. 매일경제와 한국부동산자산관리사협회가 진행하는`매경 부동산자산관리사`시험에서는 경매 분야가 2차 시험과목으로 포함돼 있다. 지난해 11월 1회, 올 3월 2회에 이어 오는 9월 4일 3회 시험이 치러진다. `매경 부동산자산관리사`교육 과정에서 경매 분야를 담당하고 있는 강은현 EH경매연구소장은 다음과 같은 전략을 제시한다.
2010년을 기점으로 부동산시장 추세가 변하고 있다.
이제는 자산을 취득만 하면 능사가 아니라 어떻게 관리하느냐가 중요한 시대라고 할 수 있다.
앞으로 부동산을 통해 부를 축적하는 방법은 두 가지다.
하나는 가능한 한 취득원가를 낮춰야 하고 다른 하나는 리모델링이나 업종 재배치를 통해 부가가치를 높여야 한다. 후자는 상당한 식견을 요하기 때문에 일반인이 쉽게 접근할 수 없는 방법이지만 전자는 경매를 통해 얼마든지 합법적으로 싸게 부동산을 살 수 있다.
경매란 채무자 소유 부동산을 압류 후 매각해 그 매각대금을 갖고 채권자 만족을 얻는 절차라고 할 수 있다.
경매의 제1 장점은 시세보다 싸다는 점이다.
대신 참여자는 낙찰 전 권리분석 과정과 낙찰 후에는 `집 비우기`라는 명도과정을 거쳐야 한다.
권리분석이란 낙찰가 외 추가 부담해야 하는 비용이 있는지 따져보는 것을 말한다.
권리분석은 임차인 분석, 등기부 분석, 등기부 외 분석 등 세 가지로 구분된다.
경매는 일반매매와 달리 명도라는 관문을 거쳐야 한다.
점유자는 낙찰자에게 집을 비워주게 돼 있다. 낙찰자는 점유자에게 적정한 비용을 주는 대신 점유자는 낙찰자에게 그에 상응하는 시간 안에 집을 비워주면 된다.
사실 경매전문가라 칭하는 사람들도 실제 명도를 마칠 때까지 긴장의 끈을 놓지 못한다.
경매 전 과정을 100이라고 한다면 낙찰이 60%이고 낙찰 후 과정이 40% 정도라고 할 수 있다.
경매를 잘하는 사람은 누구일까? 낙찰을 잘 받는 사람이다. 그러면 낙찰을 잘 받는 사람보다 더한 경매 고수는 누구일까? 명도를 잘하는 사람이다.
명도할 때 말로 점유자를 내보내는 사람과 법(강제집행)으로 내보내는 사람 중 누가 진정한 경매 고수인가? 전자가 경매 고수다. 명도를 잘하는 사람이 곧 강제집행을 잘하는 사람은 결코 아니다. 강제집행은 더 이상 대화가 통용되지 않을 때 사용하는 마지막 수단이어야 한다.
경매참여자들이 낙찰과 달리 명도를 부담스러워하는 가장 큰 이유는 따로 있다. 낙찰은 사람과 부동산 간 관계지만 명도는 사람과 사람 간 관계이기 때문이다. 부동산에 대한 평가는 참여자의 일방적 의사만이 전달될 수 있지만 명도는 낙찰자의 의사 외에 점유자의 반작용도 고려해야 한다. 이때 협상전략은 매수인의 경우 점유자에게 이사비를 주는 대신 시간을 얻고, 점유자의 경우 매수인에게 시간을 주는 대신 이사비를 서로 교환하면 된다.
[강은현 EH경매연구소장]
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