상가 건물은 시세차익과 임대수익 등 두 마리 토끼를 잡는 대표적인 상품이다.
그러나 임대수익률이 은행 금리보다 낮아 기대에 못 미치는 사례도 많다. 땅값은 올랐는데 임대료는 거북이걸음 수준이기 때문이다.
그러나 다양한 업그레이드 방식으로 수익률과 자산가치 증대 등 일거양득 효과를 거둔 사례도 적지 않다.
◆ 1억원 들여 리모델링 수익률 2% 상승
무역업체를 운영하는 김 모씨(48)는 2007년에 서울 송파구 잠실동에 있는 지상 4층 규모 상가를 21억원에 매입했다. 그가 여러 종류 부동산 가운데 상가를 택
한 것은 매달 정기적으로 나오는 수익을 부모님 생활비에 보태기 위해서였다.
마침 인근 아파트 입주민이 늘고, 유동인구가 증가하고 있었다. 자연스럽게 상권도 활기를 띠기 시작해 월 임대료도 오를 것이라고 기대했다.
그러나 기대와 달리 주변에 있는 상가 임대료는 오르는데 김씨 소유 상가 월 임대료(600만원)는 제자리를 맴돌았다. 당시 연간 수익률은 3.5%로 은행 금리보다 낮았다.
임대료를 올리려고 해도 임차업종이 세탁소와 분식점 등 소형 영세업종이어서 임차인들 저항이 강했다.
더군다나 김씨 상가는 준공된 지 20년이 넘어 누수 문제도 발생하는 등 전반적으로 관리가 허술해 임차인 불만도 상당했다. 이런 소문이 주변 중개업소에 알려져 커피전문점 같은 이미지가 깔끔한 업종을 유치하는 것도 힘들었다.
결국 김씨는 리모델링에서 활로를 찾기로 했다. 계산기를 두드리면서 리모델링 비용과 향후 예상 수익률을 추정해 보니 투자 대비 수익성이 높다는 계산이 나왔다.
건물 외벽을 대리석과 컬러유리 등으로 교체하고 건물 보수공사에 총 1억원을 투입했다.
리모델링 결과 김씨 상가는 신축 건물과 거의 동등한 대접을 받으며 임차인 유치에서 경쟁력을 확보할 수 있게 됐다. 그리고 3개월 만에 지하엔 호프집, 1층엔
커피전문점, 2층엔 막걸리바, 3~4층엔 PC방 등 유동인구가 많은 점포를 입점시키는 데 성공했다. 현재 김씨가 상가에서 얻는 월 임대료는 1050만원으로 연
수익률이 5.7%까지 높아졌다.
김민수 알에셋 대표는 "상가는 시간이 지나면 노후되기 때문에 평소에 월 임대료 중 일정 부분을 리모델링 비용으로 충당하는 노력이 필요하다"고 조언했다.
◆ 유동인구 흡입 업소 모색해 수익률 상승
성 모씨(63)는 2004년에 은퇴한 뒤 가족이 살던 서울 강남구 신사동 단독주택을 허물고 지상 5층 규모 상가 주택을 지었다. 지하 1층은 창고, 지상 1층은 문구점, 2층은 사무실, 3~4층은 원룸으로 임대하고 5층엔 가족이 직접 거주했다. 덕분에 본인이 살 집과 매월 임대수입 1200만원을 동시에 얻게 됐다.
2008년부터 신사동 가로수길에 커피전문점과 패션전문점 등이 들어서기 시작했는데 그 일대 상권이 포화 상태에 이르자 배후에 있는 성씨 상가 근처 상가들도 고급 레스토랑으로 옷을 갈아입기 시작했고 임대료도 올라갔다.
그러나 정작 성씨 상가는 좀처럼 살아나지 못했다. 입지적으로 거리 끝자락에 위치한 데다 문구점과 창고 등이 가로수길 상권 이미지와 맞지 않았기 때문이다. 새로운 임차인을 구하기는 쉽지 않았고, 기존 임차인들에게 월세를 올려받기도 어려워 6년째 임대료는 제자리걸음이었다.
해결책을 모색하기 위해 성씨는 가로수길 상권을 분석하기 시작했다.
그 결과 성씨 상가 근처엔 일본식 선술집이 수요에 비해 부족하다는 결론을 내렸다. 성씨는 수소문해 압구정동에서 가장 인기가 좋은 사케전문점 운영자를 만나 성씨 상가에 가로수길 지점을 개설하기로 지난해 말 계약했다.
그러자 상가 주변 유동인구가 세 배나 증가했다. 상가 분위기가 달라지자 2층 사무실에 와인바를 열고 싶다는 사업자가 나타났다. 기존 임차인에 비해 두 배나 높은 임대료를 지급하겠다는 조건이었다.
결국 성씨는 매달 2400만원씩 임대료를 챙길 수 있게 됐다. 처음 상가 주택이 완성됐을 때에 비해 두 배나 수익이 늘어난 것이다.
김민수 대표는 "불황기에는 유동인구 흡입 업소를 온라인과 오프라인 등을 통해 적극 찾아나서야 수익성을 회복할 수 있다"고 말했다.
◆ 신축하니 자산가치 두 배로
사업가 정 모씨(59)는 2009년 초 서울 논현동 논현역 주변에 있는 준공된 지 15년이 지난 5층 규모 상가를 150억원에 매입했다.
정씨가 수익률이 연 4%에 불과한 이 건물을 선택한 것은 신축을 통해 20여 층까지 건물을 높일 수 있기 때문이었다. 건물 준공 당시엔 층수 제한이 까다로웠지만 10여 년 전 특별계획구역으로 지정돼 층수 제한이 대폭 풀렸다는 점을 고려했다.
해당 건물을 13층 규모 최신식 오피스 건물로 신축하는 데 80억여 원이 들었다.
그랬더니 자산가치는 300억원으로 급등하고, 임대수익률도 5%까지 높아졌다. 80억원을 더 투입해 매매가가 150억원 정도나 상승했으니 충분히 남는 장사가 된 셈이다.
박합수 국민은행 부동산팀장은 "불경기 등 영향으로 임대료 상승률은 낮아 상가 투자로 높은 수익률을 내기 어려운 시절"이라며 "상가 투자에 앞서 신축이나 리모델링 등 업그레이드가 가능한 물건인지를 따져보는 것도 지혜"라고 조언했다.
[박지윤 기자]
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