◆ 부동산자산관리사 원포인트 레슨 ◆
매경부동산자산관리사 자격시험 기출ㆍ예상문제를 다루는 원포인트레슨 코너에선 이번주에 토지 가치를 좌우하는 용도지역제도를 다룬다.
매일경제와 사단법인 한국부동산자산관리사협회가 주관하는 매경부동산자산관리사 자격시험은 부동산 시장 변화기에 적합한 새로운 유형의 자산관리전문가를 양성하는 데 주안점을 두고 있다.
용도지역제도란 토지를 그 특성에 가장 적합하게 이용하는 것을 목적으로 한다. 일반적으로 그 기원을 고대 그리스 용도분리에 두고 있으나 법 제도로 나타난
것은 산업혁명 이후다. 우리나라에선 1934년 총독부 제령 제18호에 의해 공포된 `조선시가지계획령`을 통해 처음 도입됐다. 이론적으로 용도지역제도는 토지 이용을 소유자에게 자의적으로 맡기면 무질서와 비효율성이 발생할 수 있어서 이를 사전에 차단하려는 취지를 갖고 있다.
대신 합리적이고 계획적으로 토지를 활용해 이용 가치를 높이겠다는 것이다. 더 나아가 도시 팽창과 인구의 도시 집중, 공해 등 현대 도시의 문제를 해결하는 기능도 한다. 법률 규정상 용도지역은 토지를 효율적으로 이용하고 공공 복리를 증진시키는 방향으로 활용하기 위해 도시관리계획상 토지 성격이 서로 중복되지 않도록 결정된 지역을 말한다. 이를 위해선 건축물 용도와 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한할 필요가 있다는 것이다.
용도지역은 크게 도시지역과 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 분류된다.
도시지역은 인구와 산업이 밀집되는 지역이다. 관리지역은 도시지역 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하기 위해 만든 지역이다. 농림지역은 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위해, 자연환경보전지역은 자연환경이나 수자원 등을 보호ㆍ육성하기 위하여 만든 지역이다.
이에 따라 용도지역은 사업성을 결정하는 데 가장 중요한 척도가 된다. 어떤 용도지역에 해당하느냐에 따라 그 토지에 건축이 가능한 건축물과 건폐율, 용적률이 결정되기 때문이다. 이런 부분들은 사업성과 직결되기 때문에 토지를 매입할 때 가장 먼저 고려하는 요소 중 하나가 용도지역이다. 용도지역은 국토해양부 장관과 시ㆍ도지사, 대도시 시장 등이 도시관리계획으로 결정하는 게 일반적이다.
◆ 다음 중 용도지역제도에 대한 설명으로 틀린 것은.
① 용도지역에 따라 건축물 용도 등을 제한할 수 있다.
② 용도지역은 서로 중복되게 지정할 수 있다.
③ 용도지역은 도시관리계획으로 결정한다.
④ 용도지역에 따라 건폐율, 용적률을 달리 적용한다.
⑤ 용도지역은 국토해양부장관, 시ㆍ도지사, 대도시 시장이 지정한다.
▶정답 ②. 용도지역은 중복하여 지정할 수 없다. 자세한 문의는 edu.krpm.co.kr 1544-5584
[박종철 골든리얼티 부동산연구소 대표]
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