◆ 부동산자산관리사 원포인트 레슨 ◆
매경부동산자산관리사 자격시험의 기출ㆍ예상 문제를 다루는 원포인트레슨 코너에서는 이번주에 경매부동산의 권리를 분석할 때 가장 논란이 되는 법정지상권을 다룬다.
매일경제와 사단법인 한국부동산자산관리사협회가 주관하는 매경부동산자산관리사 자격시험은 부동산시장 변화기에 적합한 새로운 유형의 자산관리 전문가를 양성하는 데 주안점을 두고 있다. 법정지상권이란 경매로 토지 소유주와 건물 소유주가 달라졌어도 건물 소유주가 건물의 존속을 원하면 토지 소유자의 건물 철거 요구를 거절할 수 있다는 것을 의미한다.
예를 들어 토지와 건물을 소유한 A씨가 토지를 담보로 금융권에서 대출을 받았는데 이자를 갚지 못하면 토지에 대한 경매가 진행되고 낙찰자 B씨가 토지 소유자가 된다.
그러나 A씨가 건물 유지를 원하면 B씨가 철거를 원해도 철거할 수 없다. 반대로 A씨가 토지가 아닌 건물을 담보로 대출을 받아 낙찰자 B씨가 건물 주인이 됐어도 A씨는 건물 철거를 요구할 수 없다. 이런 법정지상권은 등기와 미등기, 허가, 무허가 건물에 모두 적용된다.
법정지상권이 성립되기 위해서는 다음과 같은 요건을 갖춰야 한다.
첫째, 토지에 저당권이 설정될 때 건물이 존재해야 한다. 둘째, 저당권이 설정될 당시엔 토지와 건물 소유주는 동일인이어야 한다. 셋째, 토지와 건물 중 적어도 하나에 저당권이 설정돼야 한다. 넷째, 경매를 통해 토지와 건물 소유자는 분리돼야 한다.
이런 법정지상권은 낙찰자가 잔금을 치른 날부터 유효하다. 그러나 영원히 존속되는 것은 아니다.
일반적으로 낙찰자가 대금을 완납한 시점부터 견고한 건물이나 수목은 30년, 보통 건축물은 15년이 지나면 법정지상권이 소멸된다. 그러나 민법에서 명확히 설명하고 있지는 않다. 따라서 대체로 건축물의 법정지상권은 30년인 경우가 많다. 대신에 건물 주인은 토지주에게 지료(땅값 사용료)를 내야 한다. 그러나 건물주와 토지주 사이에서 지료 협의가 원활히 안 되면 지료청구소송을 통해 법원에서 지료를 정하는 경우도 많다.
만일 건물 주인이 2년 이상 지료를 지급하지 못하면 법정지상권은 소멸된다.
◆ 다음 중 법정지상권에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 법정지상권은 저당권 설정 당시 건물이 존재해야 하고 토지와 건물의 소유자가 동일해야 한다.
② 법정지상권의 존속 기간은 지상물 종류에 따라 다르다.
③ 법정지상권은 미등기, 무허가 건물도 성립한다.
④ 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않더라도 지상권 설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 없다.
⑤ 법정지상권은 매수인이 매각대금을 완납한 때 성립한다.
▶정답 ④. 지상권자가 지료를 2년 이상 연체하면 지상권 설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다. 자세한 문의는 edu.krpm.co.kr 1544-5584
[강은현 매경부동산자산관리사 경매자산관리 교수]
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