◆ 부동산자산관리사 원포인트 레슨 ◆ 임대용 부동산 성패, 연체관리에 달렸다
<사단법인 한국부동산자산관리사협회 김민수협회장>
요즘 같은 불경기에는 수익형 부동산에 투자해 임대에 성공해도 임차인들이 임대료를 연체하는 일이 잦다.
임대수익용 부동산의 연체관리는 공실관리만큼 중요하다. 특히 입금일 통장에 임대료가 들어왔는지 확인하는 주먹구구 방식을 벗어나 체계적인 연체관리시스템을 도입해야 연체를 예방할 수 있다. 임대수익용 부동산의 체계적 연체관리에는 4단계 관리기법이 있다.
첫째, 임대계약 전 임차인의 적합도 분석을 해야 한다. 공실이 있을 경우 임대인은 임대료만 맞으면 누구와도 계약을 맺으려 한다. 하지만 새 임차인의 업종이 불건전하다면 기존 임차인과 마찰이 생겨 기존 임차인이 임대료를 내지 않는 일이 발생할 여지가 있다.
둘째, 임대계약서에 임대료가 연체되었을 경우 일정 금액의 연체료를 부과한다는 조항이 삽입돼야 한다. 임차인의 정확한 납부를 유도할 수 있고 향후 연체료를 보증금 정산 때 공제할 수 있어 임차인과 협상 시 유리하다.
셋째, 매월 임대고지서를 발행해야 한다. 연체관리를 체계화하기 위한 가장 기본적인 습관이다.
임차인이 1명이라도, 임대료가 1만원만 입금된다 해도 반드시 매월고지서를 발급ㆍ전달해줘야 한다. 또한 고지서에는 임대계약서에 의한 연체료 금액을 기재하는 것이 필요하다.
넷째, 3개월간 연체관리를 시스템화해야 한다.
임대수익용 부동산 투자 시 가장 중요한 것이 성공 마인드와 관리원칙이다. 특히 연체관리는 임대사업에 있어 회사의 고정 매출 관리와 같은 것으로 초기 3개월간 연체관리를 시스템화해 놓으면 3년간 연체 문제로 스트레스를 받을 일은 없다.
체계적인 연체관리는 임대수익용 부동산 투자자들이 반드시 배워야 하는 중요한 자산운용관리 기법이다.
◆ 다음 중 체계적인 연체관리를 위한 4단계 관리기법이 아닌 것은?
① 매월 임대고지서를 발행해야 한다.
② 임대료 2개월 연체 시 바로 계약 해지를 해야 한다.
③ 3개월간 연체관리를 시스템화해야 한다.
④ 계약 전 임차인 적합도 분석을 해야 한다.
⑤ 계약서에 연체료 조항이 있어야 한다.
▶ 정답 ② 임대료 2개월 연체 시 임대계약 해지 사유가 있다고 해도 임차인의 자금 상태와 임대인 입장에서 계약 해지 시 실익을 면밀히 검토해 계약 해지에 대한 결정을 해야 한다.
교육 상담 및 문의 edu.krpm.co.kr 1544-5584
[김민수 매경부동산자산관리사 상가빌딩자산관리교수ㆍ(사)한국부동산자산관리사협회장]
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