[머니투데이 민동훈 기자][도시형·오피스텔 등 공급과잉에 수익급감…"임대수익 담보 가능한 관리업체 육성 필요"]
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서울 구로동에 있는 도시형생활주택 공사 현장. / 머니투데이 포토DB |
#A부동산개발업체는 서울 동작구 흑석동 인근에 부지를 보유한 토지주와 함께 도시형생활주택 150여가구를 짓는 방안을 두고 한 자산운용사와 리츠 설립에 대한 협의를 진행했지만 수익률을 맞추지 못할 것이라고 판단, 결국 사업을 접었다.
토지주가 토지를 현물출자하는 대신 수익의 일부를 가져가기로 하는 조건이었지만 가구수가 적어 공용시설 관리 등 부대비용이 예상보다 많이 들어가는 데다 최근 사업지 인근에 원룸형 임대주택이 대거 들어서면서 가구당 80만원으로 예상된 월세 수익이 60만원대로 줄어들 것으로 분석돼서다.
최근 부동산 리츠·펀드의 임대주택사업 추진이 좀처럼 속도를 내지 못하고 있다. 일부 외국계 펀드를 중심으로 국내 민간임대시장 진출을 모색해왔지만 도시형생활주택과 오피스텔 등 소형주택 공급과잉 탓에 좀처럼 수익을 맞추지 못하면서 사업추진을 포기하는 것이다.
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14일 한국리츠협회에 따르면 올들어 국토교통부로부터 인가를 받은 11개 리츠·펀드 중 임대주택 전문 리츠·펀드는 이날 현재까지 단 한 곳도 없는 것으로 나타났다. 부동산시장이 매매에서 전세나 월세 등 임대로 전환되고 있지만 소형 일색인 수익형 임대주택시장의 공급과잉으로 인해 수익성이 점차 악화되고 있기 때문이란 게 리츠업계의 분석이다.
정부는 리츠의 사업성 보장을 위해 임대주택 리츠에 한해 1인당 주식 보유한도(30%)와 주식 30% 공모 의무를 적용하지 않기로 하는 등 다양한 지원책을 내놨다.
문제는 임대주택 리츠·펀드 투자대상이 비교적 덩치가 큰 아파트보다 도시형생활주택, 오피스텔, 비즈니스호텔 등 소형 수익형 부동산에 초점이 맞춰지면서 제대로 된 투자가 이뤄지지 않고 있다는 점이다.
이들 소형 임대주택의 경우 최근 몇 년간 정부지원에 힘입어 공급이 급증하다보니 수요자를 찾지 못해 어려움을 겪는 등 부작용이 나타났다. 이같은 현상은 서울을 비롯한 수도권 주요 역세권 인근 땅값을 급격히 끌어올리면서 전반적인 수익률 악화를 야기했다고 부동산개발업체들은 지적했다.
B자산개발 대표는 "2년 전만 해도 빈 공터만 있으면 일단 도시형생활주택을 짓겠다는 사업자가 줄을 서면서 땅값이 엄청 올랐다"며 "이에 따라 분양가도 높아질 수밖에 없었고 분양가를 낮추더라도 주택품질이 나빠져 분양이 안되는 악순환이 나타났다"고 설명했다.
규모의 경제를 실현하기 어려운 점도 리츠·펀드의 임대주택시장 진출을 꺼리게 하는 이유라는 지적이다.
C부동산 컨설팅 대표는 "최근 엘리베이터, 청소, 관리사무소 등 공용부문에 대한 관리업무를 진행할 수 있는 최소 200가구 이상 규모의 사업장을 찾아보기 힘들다"며 "면적 대비 관리비 부담이 큰 임대주택의 특성상 수익률이 최소 연 8% 이상은 돼야 리츠투자를 유치할 수 있을 것"이라고 말했다.
전문가들은 임대주택 리츠·펀드가 활성화되기 위해선 마스터리스(master lease)를 통한 공실위험 축소가 필요하다고 지적했다.
이상영 명지대 교수는 "현재로선 공실률이 10%만 넘어가도 도저히 사업을 할 수 없는 구조"라며 "리츠·펀드 활성화를 위해선 건물을 통째로 임대한 뒤 재임대하는 마스터리스 방식으로 수익을 거둬들일 수 있는 역량을 가진 임대주택 관리전문업체의 육성이 필요하다"고 강조했다.
출처 :   19면 | 기사입력 2013-08-14 06:28
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