요즘 "1억원 내외 소액투자로 오피스텔과 분양상가 중 어떤 것이 더 좋겠느냐"는 질문을 많이 받는다.
많은 경우 종잣돈을 1억원 정도 모으기 전까지는 부동산에 관심이 적다가 1억원이 넘으면 부동산 투자에 관심을 많이 갖게 되고 심지어는 빨리 투자하고 싶어 안달이 나기 시작한다.
바로 이때가 부동산 자산관리에 첫 발을 내딛는 중요한 순간이며 이 시기에 중장기 부동산자산관리 전략을 잘 세워서 투자해야만 부자로 갈 수 있는 지름길이 생긴다.
대기업에 다니는 최 모씨(43)는 내집 마련 이후 2007년에 같은 회사에 다니는 친구 이 모씨(42)와 몇 년간 회사 상여금을 모은 1억원으로 매월 임대수익이 나오는 수익용 부동산에 각각 투자를 하여 늘어나는 자녀 학원 교육비용에 충당하기로 결정했다.
이들은 오피스텔과 분양상가 중 어떤 수익용 부동산에 투자를 할까 고민을 했고 2개월간 오피스텔시장과 분양시장을 조사했다. 그리고 최씨는 보수적으로 안전성을 생각하여 오피스텔로 결정을 했고, 이씨는 부동산은 상권이 좋은 상가가 최고라며 시세차익이 날 것이라는 기대로 분양상가에 투자를 하기로 결정했다.
최씨는 강남지역 오피스빌딩을 중심으로 임대수요가 높은 소형 오피스텔에 투자를 하기로 결정하고 오피스텔 시장을 조사하여 삼성 강남본사가 들어서는 호재가 있는 강남역 H오피스텔 67㎡를 5000만원을 대출받아 1억5000만원에 구입했다.
이씨는 국내 최고 상권이고 유동인구가 많은 명동역 인근에 있는 D쇼핑몰 1계좌를 6000만원을 대출받아 1억6000만원에 구입했다.
투자하고 4년이 지난 지금 강남역 오피스텔에 투자한 최씨는 삼성 강남본사가 입주하고 나서 직장인들의 수요가 늘어나 시세가 2억5000만원으로 1억원 정도 시세가 상승했고 임대료도 매월 100만원씩 받고 있다.
하지만 명동역 쇼핑몰에 투자한 이씨는 4년이 지났지만 분양가에 시세가 형성되어 있고 임대료도 70만원 정도 받고 있지만 매수자가 없어 매도하고 싶어도 매도할 수 없는 상황이다. 이유는 쇼핑몰이 예상 외로 활성화되지 못하고 경쟁 쇼핑몰이 많이 생겼다는 것이다.
오피스텔에 투자해 시세차익을 얻는 경우는 많지 않지만 최씨처럼 옥석을 잘 가린다면 환금성이 높을 수 있다.
또한 이씨처럼 분양상가에 투자를 할 때는 시세차익을 위한 투자목적보다는 실제 사용이나 사업목적으로 투자를 한다면 임대료 걱정 없이 사업을 할 수 있어 보다 높은 수익을 올릴 수 있을 것이다.
이렇듯 소액으로 수익용 부동산에 투자해 성공하기 위해서는 세 가지 투자원칙이 중요하다.
첫째, 환금성에 대한 리스크를 헤지해야 한다.
오피스텔이나 분양상가는 환금성이 상당히 낮은 부동산상품이므로 대기업이나 관공서 입주 등 임대수요가 높은 개발호재가 반드시 있을 경우에만 투자해야지 환금성이 낮은 리스크를 줄일 수 있다.
둘째, 임대수요에 대한 시장조사가 필수적이다.
오피스텔이나 분양상가는 주변에 경쟁군이 많을 경우 임대수요와 임대료가 하락하며, 환금성이 없을 경우 임대수익은 반드시 있어야 하므로 경쟁군 조사와 임대수요에 대한 철저한 조사가 중요하다.
셋째, 투자 시 단기 투자계획을 세워라. 오피스텔은 시설이 낡으면 임차료가 낮아지고 분양상가는 상권이 언제든지 변할 수 있으므로 장기 보유할 경우 투자수익보다는 리스크가 큰 부동산 상품이다. 따라서 처음 투자 시 3~4년 이내 단기 투자한다는 자산관리계획을 세워야 투자손실을 줄일 수 있다.
[김민수 한국부동산자산관리협회 대표]
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