[매경 부동산 재테크 처방전] 주택 임대 5년 채우면 다주택자 중과세 고민 끝

Q 저는 종로구 평창동에 살고 있는 50대 초반의 가장입니다. 현재는 평창동에 아파트 한 채를 소유하고 있는데, 자금여력이 있어 추가로 서울 역세권 지역에 주택을 구입하고자 합니다. 4월부터 시행되는 다주택자 중과세 규정이 적용되어 향후 매도를 한 경우에는 양도소득세 중과세 적용으로 걱정이 돼 어떻게 보유 주택을 관리해야 할지 궁금합니다.

A 4월부터 다주택자들은 서울 대부분 지역, 성남, 하남, 부산 일부 지역의 조정대상지역 내 주택매매로 차익이 발생할 경우에는 양도소득세가 1가구 2주택자는 기본세율(6~42%)에 10% 할증세율이, 1가구 3주택 이상자는 기본세율(6~42%)에 20% 할증세율이 중과됩니다.
주택을 3년 이상 보유할 경우 양도차익에 매년 3%씩 최대 30%를 적용해 주던 장기보유특별공제규정도 적용받지 못하게 됩니다. 세금폭탄을 피하기 위해선 `똘똘한 절세` 전략이 요구되는 시점입니다. 우선 본인이 소유하고 있는 주택이 조정대상지역 내에 중과 주택이 2주택 이상 있다면 해당 주택 중 중과세가 배제되는 주택 대상에 해당하는지 살펴보는 게 중요합니다. 필자는 정부가 권장하고 있는 주택임대사업자 등록을 고려해 봄이 어떨지 싶습니다. 현재 주택임대사업자 등록을 내고 임대주택을 사업을 하면서 다주택자가 되면, 보유 시 재산세 감면, 종합부동산세 면제, 민간주택임대사업자의 경우에는 임대소득세 30% 감면, 준공공임대사업자로 등록하는 경우에는 75%까지 임대소득세를 감면해주고 있습니다.

임대사업자 등록을 한 주택 외에 2년 이상 거주한 거주용 주택을 양도하는 경우에는 임대주택은 주택 수에서 제외되므로 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

여기서 거주용 주택이란 주택임대사업자 등록시점 이전의 거주한 기간도 소급해서 인정이 됩니다.

의무임대기간(5년 이상)을 채우지 못한 상태에서 거주용 주택이 팔린 경우에는 세금 혜택을 고스란히 토해내야 합니다. 또 임대의무기간 안에 주택을 팔면 주택당 최대 1000만원의 과태료도 물어야 합니다. 임대의무기간에 임대료 상승 폭은 연 5% 이내로 제한됩니다.

[김윤석 매경부동산자산관리사 교육과정 교수]
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