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TITLE [매일경제2011-4-22]'서울 휴먼타운' 취지 맞게 재개발 투자전략 새로짜라 [부동산자산관리사되는길-권순형]
WRITER 관리자 WRITEDAY 2011-04-25

`서울 휴먼타운` 취지 맞게 재개발 투자전략 새로짜라



 


제3회 `매경 부동산자산관리사 시험`이 오는 9월 4일 실시된다. `매경 부동산자산관리사 자격검증 시험`은 매일경제와 한국부동산자산관리사협회가 공동으로 제정했다. 시험은 △부동산 자산관리개론 △주거용 부동산자산관리(1차 과목) △경매자산관리 △토지자산관리 △상가빌딩자산관리(2차 과목)로 구성돼 있다. 1ㆍ2차 과목 평균 60점 이상을 받아야 합격이다. 이번 코너에서는 주거용 부동산자산관리에서 최대 이슈인 아파트 재개발ㆍ재건축 분야를 정리한다. 매경 부동산자산관리사 교육 과정에서 이 분야를 담당하고 있는 권순형 J&K부동산연구소장의 조언이다.

서울시가 최근 발표한 주거지종합관리계획은 재개발 사업의 구조적 패러다임 변화를 예고하고 있다. 새로운 도심 재개발 방안은 지난 30년 이상 시행돼 왔던 전면 철거 방식의 재개발 사업을 지양하고 주거지역을 정비, 보존, 관리하는 세 가지 방식을 혼합하겠다는 것을 핵심 내용으로 한다.

단독주택지역을 보존 관리하는 방안으로 휴먼타운이라는 새로운 사업 모델도 제시하고 있다. 이러한 정책 변화의 핵심은 뉴타운 사업지역 추가 지정 중단과 정비예정구역 제도 폐지로 모아지고 있다. 또 뉴타운 사업지역에서도 재개발ㆍ재건축 요건을 만족하고 있지 못한 지역은 건축허가 제한을 풀어 자유롭게 건축행위를 할 수 있도록 관리 방침을 선회했다. 뉴타운 사업지역이나 재개발 예정구역에서 신축행위를 허가하는 것은 결국 이들 지역에서 재개발 사업을 포기하는 것으로 이해되고 있다.

이에 따라 투자환경에도 중요한 변화가 예상된다. 우선 재개발, 뉴타운 예정구역에 대한 지분투자는 손실이 불가피할 것으로 보인다. 이들 지역은 재개발사업이 무산되거나 최소한 사업의 속도 조절에 들어간 것으로 보이며 이에 따라 재개발사업을 예정하고 선반영됐던 개발 프리미엄은 크게 축소될 수밖에 없는 상황이다.

아울러 서울시 단독주택 재건축사업은 사라질 것으로 보인다. 새로운 정책 변화에 따라 해당 지역은 전면 철거를 통해 아파트를 건립하는 방식은 적용되지 않고 서울 휴먼타운지역으로 지정될 가능성이 높아졌다.

기존 재개발ㆍ재건축 예정구역으로 지정된 구역은 희소성으로 인해 가치가 상승할 수 있다. 물론 기존 재개발시장도 부동산 경기 침체 국면에 따라 일정기간 약세 국면이 이어지겠지만 서울의 경우 신규 공급 아파트 중에서 재개발ㆍ재건축사업을 통해 공급되는 신규 아파트 비중이 90% 이상이었다는 점을 감안하면 재개발ㆍ재건축사업이 확정된 지역은 희소성에 따른 가치 상승이 예상된다.

향후 재개발사업의 중심은 대규모 재개발에서 소규모 구역단위와 블록단위의 재개발로 이동할 것으로 예상된다. 가장 주목받을 지역은 지하철 역세권 주변지역이다. 서울시는 2012년 7월까지 개발이 가능한 역세권 주변지역을 선별하고 이에 따른 개발 방식을 만들기 위한 용역에 착수했다. 대규모 재개발사업이 중단되더라도 서울의 낡은 주거지역과 신규 주택 공급은 피할 수 없는 문제이고 이에 대한 대안으로 서울시는 역세권 주변지역의 주택 공급을 확대하는 방안으로 대책을 수립하고 있다.

[권순형 J&K부동산연구소장 edu.krpm.co.kr]


 


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