9·13 부동산 대책여파 조정대상지역내 거래시 장기보유특별공제 못 받고 다주택 양도땐 중과세율

양도세 비과세적용 받으려면 지방주택 임대사업 등록 후 서울주택 2년이상 실거주를

Q  서울에 거주하고 있는 직장인 김 모씨는 현재 두 채의 집을 소유하고 있다. 한 채는 지방에 투자 목적으로 소유하고 있고, 한 채는 서울에 거주할 목적으로 소유하고 있다. 김씨는 직장을 은퇴하고 자영업을 해볼까 해서 소유하고 있던 집 1채를 팔려고 하고 있다. 지인에게 물어보니 조정대상지역 내에서 다주택자가 양도를 하게 되면 양도소득세가 많이 나온다는 얘기를 들었다. 화들짝 놀란 김씨는 이러한 경우 어떻게 해야 할지 몰라 전문가에게 조언을 구하였다.

A  최근 정부는 8·13 부동산 대책과 9·13 부동산 대책을 통하여 조정대상지역 내 다주택 양도를 규제하기 위해서 조정대상지역을 발표했다. 조정대상지역은 서울 전 지역, 과천, 성남, 하남, 고양, 남양주, 동탄 2기 신도시의 경기도 지역, 해운대, 연제, 동래, 수영, 남, 기장, 부산진, 세종특별자치시를 말한다. 그렇다면 조정대상지역 내에서 다주택자가 되면 어떤 규제를 받을까. 가장 큰 규제를 받는 내용은 양도소득세 분야다.

첫 번째, 조정대상지역 내에서 양도소득세 계산 시 장기보유특별공제를 받을 수 없게 된다. 양도소득세는 주택을 구입하여 소유하다가 시세가 올라 처분 시 발생하는 시세차익에 대해 과세하는 세금으로서 이러한 시세차익을 양도차익이라고 한다.

양도차익에서 3년 이상 보유하게 되면, 매년 양도차익의 3%씩 최대 30%까지 장기보유특별공제 적용을 받을 수 있다. 그러나 조정대상지역 내에서 매매 거래를 한 경우에는 공제 적용을 받을 수 없기 때문에 양도차익이 커지는 결과가 되므로 양도소득세 부담이 늘어날 수밖에 없다.

두 번째, 조정대상지역 내에서 다주택을 양도하는 경우에는 양도소득세 중과세율 규정이 적용된다. 현행 세법상 주택 및 조합원 입주권을 1년 이상 보유하다가 처분하는 경우에는 6~42%의 초과누진세율이 적용되고 있다.

그러나 위에서 말한 조정대상지역 내에서 2018년 4월 1일부터 주택을 처분한 경우에는 6~42%에 10%포인트를 할증해 16~52%의 중과세율이 적용되고 있고, 조정대상지역 내 1가구 3주택 이상이 된 경우에는 6~42%에 20%포인트를 할증한 26~62%의 중과세율이 적용되고 있다.

그렇다면 위 사례에서는 어떤 방법이 절세할 수 있는 방법일까.

김씨의 경우에는 지방에 있는 주택이 위에서 언급한 조정대상지역이 아닌 곳이라면, 지방에 소유하고 있는 주택을 먼저 처분하는 것이 중과세 적용이 되지 않으므로 좋을 것 같다.

그러면 나머지 서울에 있는 주택은 주택 수가 1개가 되므로 나중에 서울에 있는 주택을 팔 경우에는 비과세 적용이 가능할 수 있다. 또 일시적인 2주택 비과세 특례요건에 해당할 수 있다면, 둘 중에 종전 주택을 파는 경우에는 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있으므로 그 조건을 검토해 보는 것도 좋을 듯 싶다. 아니면 지방에 있는 주택을 주택임대사업자 등록을 한 뒤 서울에 있는 주택을 자가주택으로 하여 2년 이상 거주하다가 팔게 되면, 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있는 방법도 있다.

[부동산세무자산관리과정 김윤석 교수]

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