매경부동산자산관리사 자격시험 기출ㆍ예상 문제를 다루는 원포인트 레슨 코너는 이번주 유치권에 대해 짚어본다. 유치권이란 타인의 부동산을 점유하는 자가 그 부동산에 관해 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 그 부동산을 점유할 수 있는 권리를 말한다.

예를 들어 A가 건축주에게 의뢰받아 5억원의 건물공사를 한 후 2억원의 공사비를 못 받은 상태에서 건축주가 부도를 냈다고 가정하자. 이때 제3자인 B가 경매로 건물을 낙찰받으면 A는 직접 채무자(건축주)가 아닌 매수인 B로부터 2억원을 받을 때까지 건물을 점유할 수 있다. 이를 유치권이라 한다.

유치권은 배당을 받을 수 있는 권리가 없어 낙찰로 소멸되지 않고 매수인이 인수를 해야 한다.

유치권이 성립되기 위해서는 다음과 같은 요건을 갖춰야 한다. 첫째, 유치권자가 목적물을 점유해야 한다. 둘째, 채권이 유치권 목적물에 관해 생겨야 한다. 셋째, 채권의 변제기가 도래해야 한다. 넷째, 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.

경매에서 문제되는 유치권은 주로 공사대금 채권과 인테리어 시설비 등이다. 다만 공사대금 채권일지라도 유치권 주장자의 편익을 위해 지출한 비용이나 임차보증금, 상가권리금, 건물의 부속물 설치비 등은 유치권이 성립하지 않는다.

점유는 유치권의 성립요건이자 존속요건이다. 유치권자가 이유를 불문하고 점유를 상실하면 유치권은 소멸한다.

유치권의 효력은 물권으로서 모든 사람에게 대항할 수 있다. 유치권은 일반적으로 목적물의 멸실, 토지수용, 혼동, 포기 등이 있을 때 소멸한다. 당사자 사이에 유치권 발생을 배제하기로 하는 합의도 유효하다.

◆ 다음 중 유치권에 관한 설명으로 맞지 않는 것은?

① 유치권은 배제 특약과 관계없이 성립한다.

② 점유는 유치권의 성립요건이자 존속요건으로 유치권자가 점유를 상실하면 유치권은 소멸한다.

③ 유치물 전부를 점유해야만 유치권이 성립하는 것은 아니다.

④ 유치권자는 매수인에게 채무변제 시까지 유치물의 인도를 거절할 수 있다.

⑤ 임차보증금이나 건물의 부속물 설치비는 유치권이 성립하지 않는다.

*정답: ①

당사자 간에 유치권의 발생을 배제하는 특약이 있는 경우 그 특약은 유효하다. 자세한 문의는 edu.krpm.co.kr, 1544-5584

[강은현 매경부동산자산관리사ㆍ경매자산관리 교수]