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강남 건물주 100명이 말하는 ‘재테크’ - [한국부동산자산관리협회 김민수교수] | ||
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관리자 |  |
2010-08-10 |
| ◆강남 부자들의 신투자상품 / 설문조사◆ ‘가수 비, 강남에 100억원대 빌딩 매입’ ‘서태지, 빌딩으로 수십억원대 차익’…. 연예인뿐 아니라 부동산 부자들은 강남권에 어엿한 빌딩 하나쯤은 갖고 있다. 부유함의 상징이자, 시세차익과 임대수익을 동시에 거둘 수 있는 알짜 상품으로 꼽히기 때문이다. 재테크 성공 고수로, 일반인들에겐 선망의 대상인 강남 빌딩주들은 요즘 같은 불황기에 어떻게 투자하고 있을까. 매경이코노미는 강남 빌딩주 100명을 대상으로 긴급 설문조사를 진행했다. 먼저 부동산 관련 질문부터 꺼냈다. 현재 부동산 침체가 심각한 상황에서 향후 1년 내 집값은 어떻게 변할까. 빌딩주 100명 중 35명(35%)이 ‘5이상 10미만 상승할 것’이라 내다봤다. 끄떡없어 보이던 강남 재건축 집값까지 무너지면서 ‘부동산 거품 붕괴론’이 활개치고 있지만 시장 회복에 대한 믿음이 여전하다는 얘기다. ‘5미만 상승’이라고 응답한 건물주가 24명으로 뒤를 이었다. ‘10이상 상승’이라고 답한 응답자는 11명이다. 이로써 향후 1년 내 상승세로 돌아설 것으로 내다본 건물주만 총 70%에 달했다. 10이상 하락(3명), 5이상 10미만 하락(5명), 5미만 하락(9명) 응답자는 소수에 그쳤다. ‘강남 불패 신화 이어진다’ 67 부동산시장의 최대 화두인 ‘강남 불패 신화가 깨질지’에 대해서는 어떤 생각을 하고 있을까. 빌딩주들은 대체로 강남 집값 상승세가 꾸준히 이어진다는 쪽에 손을 들었다. 일본식 집값 거품 붕괴 없이 ‘상승세로 돌아설 것’이라고 응답한 숫자가 67명에 달한다. ‘보합세를 보일 것이다’는 24명, ‘결국 하락할 것’이라고 응답한 건물주는 9명에 그쳤다. 지금까지 결과를 보면 강남 빌딩주들은 부동산 특히 강남권 부동산에 대한 믿음이 확고한 상황이라 할 수 있다. 그렇다면 이들은 향후 부동산 가격 상승을 염두에 두고 부동산 투자를 더 늘릴 것인가. 강남 빌딩주들은 일반인보다 부동산 투자에 더 적극적이었다. 예상과 달리 ‘주식 등 금융 자산을 팔아 부동산 자산을 늘릴 생각’이라고 답한 응답자가 무려 42명이나 됐다. 포트폴리오에 변화를 줄 생각이 없다(34명)와 부동산을 팔아 주식 등 금융자산을 늘릴 생각(24명)이라고 응답한 숫자보다 높은 득표율이다. 부동산 자산을 늘릴 계획이지만, 그 대상이 예전처럼 아파트는 아니다. 부동산 자산을 늘리겠다고 답한 빌딩주 중 ‘아파트를 팔고 수익형 부동산 투자를 늘릴 것’이라고 응답한 경우가 많았다. 서초구에 상가빌딩을 소유한 A씨는 “지금은 비록 주가가 오르락내리락하지만 추석 무렵 코스피지수가 1800선을 넘어 안착할 것으로 예상한다. 이때를 기회로 보고 본격적인 수익형 부동산 투자에 나설 생각”이라고 전했다. 선호 부동산 상품은 빌딩＞토지＞도시형생활주택 순 최근 부동산시장은 지역별 양극화가 두드러진다. 인기 지역은 극심한 불황에도 하락세가 미미하지만, 소외 지역은 오를 때 조금 오르고 떨어질 때 큰 폭으로 하락하는 곳이 부지기수다. ‘5년 후 투자가치가 가장 높은 지역은 어디일지’에 대한 질문에 강남 빌딩주들은 역시 ‘강남3구(강남·서초·송파구)’에 표를 몰아줬다. 응답자 중 과반수인 58명이 강남3구 투자가치가 가장 높을 것이라고 답했다. 강남3구 중에서는 강남구가 24명으로 가장 많았고 위례신도시, 문정법조타운 등 개발호재가 몰린 송파구가 19명, 서초구가 15명으로 뒤를 이었다. 비강남권에서 주목받는 지역은 역시 용산이었다. 총 16명이 용산을 꼽아 서초구보다 투자가치가 높다고 봤다. 비록 최근 용산역세권 개발사업이 주춤하지만 강남 빌딩주들은 ‘제2의 강남’ 후보로 용산만 한 곳이 없다는 결론을 내린 셈이다. 이어 ‘한국의 베벌리힐스’로 불리는 판교(9명), 지난 2008년 3.3㎡당 아파트 분양가 최고치(4598만원)를 경신한 뚝섬(5명), 한강르네상스 수혜지인 합정동 등 전략정비구역과 구의·자양 등 유도정비구역(5명)이 뒤를 이었다. 지금 같은 재테크 혼돈기에 강남 빌딩주들이 관심을 갖고 있는 투자상품도 궁금하다. 먼저 부동산 분야에서는 강남권 빌딩 소유주답게 상가빌딩에 대한 선호도가 높았다. 무려 35명이 기회가 된다면 또다시 빌딩을 구입하겠다고 답했다. 토지(26명), 도시형생활주택(20명), 단독·연립·다세대주택(17명)이 뒤를 잇는다. 전통적인 인기 투자상품인 아파트(16명), 최근 인기가 한풀 꺾인 국외부동산(16명), 세컨드하우스로 기대가 높은 타운하우스(15명) 등도 고루 높은 득표를 얻었다. 부동산을 제외하고는 적립식펀드가 빌딩주들이 가장 선호하는 인기상품으로 꼽혔다. 과반수인 51명이 현재 적립식펀드에 투자하고 있다고 답했다. 국내 적립식펀드가 27명, 국외 적립식펀드도 24명이나 된다. 이어 주식 직접 투자를 가장 선호한다는 응답자가 32명으로 뒤를 이었다. 종목 중에서는 소형 테마주 대신 대형 우량주를 고집하는 경우가 많았다. 주식투자를 하고 있다는 응답자 72명 중 25명이 대형 우량주를 꼽았다. 이어 현대기아차 등 자동차(15명), IT(13명), 바이오(11명), 그린(8명) 업종에 주목한다. 국외투자는 부동산보다 펀드 위주 안정적인 투자상품으로 꼽히는 채권을 1순위로 꼽은 빌딩주도 29명이나 된다. 전체 자산 중 채권 투자 비중은 대체로 10~30정도. 이들이 선호하는 채권으로는 회사채가 1위를 차지한 가운데 국채, 통안채, 금융채, 특수채, 지방채 등이 뒤를 이었다. 유럽 재정위기로 주식시장은 불안하고 부동산 경기마저 침체된 상황에서 세후 수익률이 연 6%를 넘나드는 회사채 상품이 빌딩주들을 유혹하고 있다는 얘기다. 이 밖에 원유·금 등 실물 자산(22명), 공모주(17명)에 투자하는 빌딩주도 고르게 분포했다. 위험자산으로 꼽히는 ELW·ELS 등 파생상품에 투자한다는 응답자도 16명이나 됐다. 글로벌 경제가 여전히 불안하지만 강남 빌딩주들은 국외 투자도 슬슬 저울질하고 있다. 투자처로 가장 주목하는 국가는 세계 경제를 이끄는 ‘G2’ 미국과 중국이다. 각각 42명과 31명이 답했다. 물론 재정위기로 어려움을 겪고 있는 유럽(8명), 일본(4명) 투자를 눈여겨보는 빌딩주도 있었다. 이에 비해 동남아·남미 등 신흥시장을 꼽은 빌딩주들은 5명에 불과해 여전히 전통적인 선진국 위주로 투자하고 있는 것으로 나타났다. 국외 투자 방식으로는 부동산(36명)보다 펀드(43명)라고 답한 경우가 많아 눈길을 끌었다. 비록 우리나라 경제는 빠른 회복세를 보이고 있지만 전 세계 경제가 여전히 불확실한 만큼 비교적 안전하면서도 수익률이 높은 펀드상품에 관심이 많다는 걸 보여줬다. 이어 외환(12명), 국외 주식 직접 투자(5명)를 한다는 응답자도 있었다. 김민수 포커스에셋 사장은 “빌딩주 과반수가 여전히 부동산을 선호하고 있지만 부동산 경기가 좋았을 때와 비교하면 ‘강남 불패 신화’를 믿는 비율이 줄어든 게 사실”이라며 “투자상품을 봐도 부동산 대신 적립식펀드, 채권 등 금융상품으로 많이 옮겨가는 분위기”라고 설명한다. ■ 설문조사 어떻게 했나 강남권 상가빌딩 소유자 100명 대면조사 이번 설문은 7월 26일부터 28일까지 한국부동산자산관리협회와 함께 강남권 상가빌딩 소유자 100명을 대상으로 대면조사했다. 연령별로는 50대가 43명으로 가장 많았고 40대 32명, 60대 21명, 70대 4명, 30대 3명이었다. 상가빌딩 소유기간은 ‘10년 이상’이 32명으로 가장 많고 15년 이상 26명, 5년 이상 23명, 5년 이하가 15명, 20년 이상 4명이다. 성별은 남성 68명, 여성 32명이다. 이들이 소유한 빌딩의 임대소득은 대체로 월 2000만원 이상(34명)이다. 월 1000만원 미만은 15명, 1000만원 이상 27명, 3000만원 이상 18명, 5000만원 이상 6명이었다. 빌딩 소유 방법으로는 자수성가형이 43명으로 가장 많았고 사업성공형 37명, 상속증여형 15명, 토지보상형 5명이다. |
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MBC 경제매거진에 매경부동산자산관리사 경매분야 방송 |
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[매일경제 8/17 (화)] 매경부동산자산관리 성공투자 전략세미나 |
