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TITLE [매일경제-커버스토리] "임대수익은 소형아파트·오피스텔이 최고죠"
WRITER 관리자 WRITEDAY 2012-09-28

[커버스토리] "임대수익은 소형아파트·오피스텔이 최고죠"
연령대별 투자 전문가 컨설팅


 


■ 오피스텔 투자 포인트


오피스텔 투자 성공을 위한 5가지 체크포인트를 부동산 전문가 4명이 짚어줬다.


1. 소형을 선택하라


주택시장도 소형 평형이 인기다. 작은 만큼 임대 수요를 확보하기 쉽고, 소액 투자가 가능하다.


2. 경쟁상품 없는 곳을 선택


주변에 경쟁 상품이 늘어나면 공실 염려가 커지고 임대수익률도 떨어질 수 있다.


3. 시세차익보다 임대수익


단기 시세차익보다는 장기 관점에서 임대수익에 대한 분석을 철저히 하는 것이 좋다.


4. 역세권을 노려라


경쟁 상품에 비해 경쟁력을 가지려면 지하철역을 걸어서 이용할 수 있는 곳으로 투자 대상을 한정하는 것이 좋다.


5. 시공사ㆍ시행사를 살펴라


오피스텔은 주거용으로 활용할 수 있지만 법적으로는 주택이 아니다. 따라서 분양받을 경우 분양보증을 받지 못할 수도 있다.









◆ 30대, 김천 소형아파트 월세로 은행금리 3배 수익


서울에서 직장에 다니는 김 모씨(33ㆍ여)는 대학 졸업 후 친구들에게 밥 한끼 안 사는 짠순이 소릴 들어가면서 모아놓은 4000만원을 투자할 곳을 찾다가 장용석 알에셋WM센터 전략이사를 찾았다.


김씨는 장 이사에게서 그 정도 자금이면 아파트 2채를 살 수 있다는 말을 듣고 자신의 귀를 의심했다.


가격만 싼 것이 아니었다. 수익률도 연 10%에 달한다고 했다.


김씨는 당장 현장을 찾아가 꼼꼼히 분석한 후 올 초 투자를 결행했다.


투자 대상지는 경북 김천혁신도시에서 차량으로 5분 거리에 있는 김천 아포읍 공급면적 40㎡ 아파트.


이 아파트는 임대아파트에서 분양전환된 곳으로 매매가는 3600만원이었다. 국민주택기금 대출 1700만원을 승계하고 보증금 500만원을 제외한 실제 투자금은 1400만원에 불과했다.


매월 월세 20만원을 받아 국민주택기금(연 5.2% 고정금리, 3년 거치ㆍ17년 상환) 이자 7만원을 내고 나면 13만원씩 수입이 생긴다. 연 수익률로 환산하면 11%에 달한다.


이 돈을 은행에 예금했을 때보다 3배 가까운 수익을 올리고 있는 셈이다.


게다가 아파트 시세도 4200만~4500만원까지 올랐다.


장용석 이사는 "수익형 부동산 투자를 은퇴자들의 전유물로 여겼던 시대는 지났다"며 "요즘은 2000만~5000만원가량을 수익형 부동산에 투자하려는 20~30대 직장인들이 늘고 있다"고 전했다.


장 이사는 "서울ㆍ수도권 아파트 매매가가 오랫동안 하향세를 유지하면서 아파트를 투자대상이 아닌 수익형 부동산으로 보는 시각이 확산되고 있다"며 "`하우스푸어`가 사회적 관심사로 대두되면서 20~30대가 일찍부터 부동산에 관심을 갖기 시작했다"고 덧붙였다.


결혼 적령기가 늦어지고, 독립가구가 증가한 데다 본인의 미래를 홀로 설계해야 한다는 인식이 강해진 것도 젊은 세대의 부동산 투자 열기에 한 몫을 한 것 같다는 게 장용석 이사 진단이다.









◆ 40대, 실투자금 2억으로 펜션경매…월2천만원 소득



김경석 씨(43)는 지난해 10월 실투자금 2억원으로 펜션을 낙찰받아 월 2000만원의 고소득자가 됐다.


수익형 부동산을 찾던 김씨가 눈을 돌린 것은 경매시장.


경매시장에서는 잘만 고르면 시세차익과 임대수익이라는 두 마리 토끼를 한 번에 잡을 수 있을 것이라는 기대 때문이었다.


김씨 눈에 들어온 것은 경기도 가평군 청평면에 있는 H펜션.


최초감정가 15억8990만원에서 다섯 차례나 주인을 만나지 못해 5억2100만원까지 주저앉은 물건이었다.


유찰이 거듭된 것은 산 속 깊은 곳에 위치해 강을 볼 수 없을 뿐만 아니라 유치권신고(2억2100만원)가 돼 있었기 때문이었다.


펜션이 사양산업이라는 고정관념도 팽배해 다른 사람들은 관심을 갖지 않았지만 김씨가 다방면으로 확인한 결과 이 팬션은 영업이 잘 되는 곳이라는 확신이 섰다.


김씨는 최저가에 7000만원 더 얹은 5억9200만원을 적어내 1명을 따돌리고 낙찰 받았다.


낙찰 후 유치권자와 본격적인 협상에 들어갔다. 유치권부존재 소송을 하면 승소할 수 있을 것 같았지만 소송이 진행되는 5~10개월간 온전한 재산권 행사를 할 수 없을 것으로 보였기 때문이다.


몇 차례의 담판 끝에 유치권 주장자와 4500만원에 합의를 보고, 은행에 경락잔금 대출을 신청했다.


매각가의 80%에 달하는 4억7000만원을 5.5% 금리로 빌려 잔금을 치렀다. 투자금액은 매입대금 5억9200만원과 취득세 3000만원, 유치권자 합의비 4500만원 등 모두 6억7000만여 원. 대출금 4억7000만원을 제외하면 실투자금은 약 2억원이었다. 이 펜션은 매월 2000만원의 수익을 올리고 있다.


강은현 EH경매연구소장은 "일반적으로 경매에 나오는 펜션의 90%가량이 장사가 안 돼 경매에 넘겨진 것이지만, 간혹 다른 사업을 무리하게 추진하다 자금경색으로 수익률이 높은 펜션이 경매에 나오는 경우가 있다"며 "이런 물건을 잘 잡은 것이 성공 요령"이라고 설명했다.


강 소장은 투자자들의 관심이 높은 상가 경매에 대해서도 조언했다.


가장 중요한 것은 상권분석이다. 특히 경매 나온 상가는 상권 형성에 실패했거나 애초부터 상권 형성이 안 된 상가가 많기 때문에 꼼꼼히 따져봐야 한다.


철저한 가격조사도 필수다.


상가는 아파트처럼 일반화된 거래가격이 형성돼 있지 않기 때문에 임대수익률을 미리 계산해봐야 한다.


관리비 체납 여부도 확인해야 한다. 상가중에는 적게는 수백만 원에서 많게는 수억 원씩 관리비가 밀려있는 경우도 있다.


임차인이 시설비 투자를 이유로 유치권 주장을 하고 있는 경우도 주의해야 한다. 신고된 유치권은 대부분 허위로 판명되지만 경락잔금 대출이 어려울 수 있어 입찰 전 자금 조달 계획을 꼼꼼히 세워야 한다.









◆ 50대, 펜션용지에 오토캠핑장…예약밀물 대박



박종철 골든리얼티 부동산연구소 대표


박종철 골든리얼티 부동산연구소 대표는 작년 이맘때쯤 후배에게 전화 한 통을 받았다.


친척(A씨ㆍ50대)이 펜션사업을 하고 있는데 장사가 잘 안 돼 고민이라는 것이었다.


박 대표는 요즘 뜨고 있는 `오토캠핑장` 사업과 연계하면 좋을 것 같아 컨설팅을 해주기로 했다.


A씨 사정은 이랬다.


2002년 펜션사업을 하기 위해 경기도 용인에 펜션용지 3000㎡와 임야 1만㎡를 사들였다.


펜션용지에는 펜션 2동에 객실 6개를 만들었고, 나머지 땅은 텃밭으로 손님들에게 다양한 먹을거리를 제공했다.


그러나 주변에 펜션들이 우후죽순으로 생기기 시작하면서 매출액이 점점 하락하기 시작했다.


박 대표는 펜션은 그대로 활용하면서 임야를 `오토캠핑장`으로 개발할 것을 조언했다.


오토캠핑장에는 텐트를 설치할 공간과 텐트 대여를 위한 공간, 고정형 오토카라반(캠핑 트레일러)을 추가로 설치했다.


오토캠핑장은 지난 1월 문을 열었고, 올 휴가철엔 예약손님만 받아야 할 정도로 대박이 터졌다. 주5일 근무 정착으로 가족단위 여가를 즐기는 사람이 많아졌고, 레저산업 발달로 오토캠핑장을 찾는 사람도 늘었기 때문이다.


오토캠핑이란 호텔이나 여관 등을 이용하지 않고 텐트나 캠핑카에서 숙박하고 자동차로 여행을 즐기는 레저활동이다.


내친 김에 박종철 대표는 요즘 토지시장 트렌드도 들려줬다. 최근 토지시장은 혁신도시와 기업도시로 선정된 지역 위주로 쏠림 현상이 강하다. 또 서해안 토지가 새로운 투자처로 떠오르고 있다. 특히 평택과 당진이 가장 관심지역이다.









◆ 60대, 다가구주택 사들여 세마리 토끼 잡아



김민수 알에셋자산관리연구소장


서울 광진구 자양동에 사는 김전성 씨(61)는 지난 3월 초 주택연금 가입을 심각하게 고려했다.


은퇴 후 별다른 일거리가 없어 생활비를 벌지 못하고 있었던 데다 자산이라고는 아파트가 유일했기 때문이다. 그러던 중 김민수 알에셋자산관리연구소장을 만나게 됐다.


김 소장은 주택연금 대신 다가구 주택 투자를 권했다. 거주 중인 110㎡ 아파트를 처분해 매월 고정적인 임대수익이 나오는 다가구주택에 투자하면 거주와 임대수익을 동시에 올릴 수 있을 것으로 판단했기 때문이다.


김씨는 아파트를 처분하고 대출금을 갚은 후 현금 4억원을 마련했다.


2개월여에 걸친 시장조사 끝에 지역개발 호재가 많은 송파구 거여동 역세권 5분 거리에 있는 8억원짜리 다가구주택을 사들였다.


다가구주택은 대지 195㎡, 건평 495㎡에 지하 1층, 지상 4층으로 보증금 2억원에 월 임대료 290만원이 나왔다.


대출 2억원은 승계하기로 했다. 마침 세입자들에 대한 임대기간도 모두 만기가 돼 임대계약을 갱신해야 하는 시점이었다.


건축물은 지은 지 10년이 넘어 내부 인테리어 공사를 다시 하면 임대료를 20%가량 올려 받을 수 있다는 컨설팅 결과를 듣고, 김씨는 1000만원을 들여 내부 도배와 화장실 보수공사를 진행했다.


예상대로 보증금 2억원에 월 360만원의 임대료를 받을 수 있었다. 4층은 100㎡ 크기로 김씨 가족이 사는 데 불편하지 않다.


대출금에 대한 이자(80만원)를 내고 난 후 순수 월소득이 280만원으로 수익률은 연 8%에 달한다.


최근에는 인근 부동산중개업소에서 9억원에 매도해주겠다는 연락까지 받아 시세차익까지 기대하고 있다. 김민수 소장은 "주택연금에 가입해 연금을 받는 선택을 했더라면 사망 시 자식들에게 물려줄 집 한 채도 없겠지만 지금은 편한 주거 공간과 고정 임대소득을 얻는 것은 물론이고, 상속할 수 있는 자산까지 챙겨 세 마리 토끼를 다 잡은 셈"이라고 말했다.


그는 "최근 60대 이상에서는 주택연금에 대한 관심이 높지만 주택연금보다는 주거와 수익을 동시에 해결할 수 있는 다가구주택에 눈을 돌리는 것이 좋다"고 덧붙였다.



[이은아 기자]

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