[국토교통부]8.28 서민·중산층 주거안정을 위한 전월세 대책
1. 전세수요의 매매전환 유도: 주택시장 정상화
① 4.1대책 후속법안의 차질 없는 추진
- 다주택자 등 양도세 중과 폐지, 분양가상한제 신축운영, 수직증축 리모델링 허용
② 취득세 인하
- 현행 : 9억이하 1주택 2%, 9억초과 · 다주택자 4%
- 개선 : 6억이하 1%, 6~9억 2%, 9억초과 3%로 인하, 다주택자에 대한 차등 부과도 폐지
※ 취득세 인하에 따른 지방세수 감소액은 전액 보전하되, 구체적인 보전방안은 중앙-지방간 기능 · 재원 조정방안을 확정하여 9월중별도로 발표할 계획
③ 저리의 장기모기지 공급 확대
- 주택금융공사의 장기 · 고정금리 분할상환 방식의 주택 모기지 공급 확대(‘13년 21조원 → ’14년 24조원)
- 장기 주택모기지에 대한 소득공제 요건 상향 : 무주택자가 기준시가 3억원 이하 주택을 구입할 경우에 공제를 해 주던 것을 대상 주택가액 기준을 기준시가 4억원(시가 5~6억원 상당) 이하로 상향, 1주택자가 대체주택을 취득한 경우 공제대상 확대 (과세종료일 기준으로 기존주택을 처분한 경우)
④ 국민주택기금의「근로자 · 서민 구입자금」지원 확대 (‘13년 예산범위내 : 약 2조원 예상)
- 대출대상에 주거용 오피스텔 포함, 소득요건(현행 부부합산 4.5천 → 6천만원), 대상주택 가액기준(3억 → 6억이하), 대출한도(호당 1억 → 2억원) 확대
- 적용 금리 변경 : 현행 4% → 2.8~3.6%(소득 · 만기별로 차등화)
⑤ 주택기금에서 1%대의 저리 자금을 지원하는 주택구입 지원제도 도입
- 조건: 수익공유형*, 손익공유형** 등 수익과 위험을 공유
※ 우선 생애최초 주택 구입자를 대상으로 '13년중 3천호 시범사업(수도권, 지방광역시) 추진할 계획임
⑥ 모기지 보험(모기지보험 가입시 LTV 최대 85%까지 대출가능)의 가입대상을 현행 무주택자 · 1가구 1주택자에서 다주택자까지 확대(1년간 한시 적용)
2. 전월세 수급불균형 완화를 위한 임대주택 공급 확대
① 하반기 기존주택 매입·전세임대 집중 공급(9~12월중 총 2.3만호, 수도권 1.3만호 목표)
- LH가 보유중인 ‘준공후 미분양주택’ 2천호를 9월부터 임대주택*으로 활용
* 전세전환 가능물량 : 연내 1.3천호 + ‘14년 상반기 680호 → 총 약 2천호
- 가을철 이사시기에 맞춰 하반기 공공주택 입주를 1~2개월 (조기입주 물량 1.6만호) 앞당겨 공급
② 중장기적인 공공임대주택 재고 확충
- 연 11만호의 공공임대주택 지속 공급
※ 도심내 소형 임대수요 충족을 위한「행복주택」건설을 지자체 및 주민설득 절차를 거쳐 추진
- 공공분양주택 용지 일부를 공공임대주택 용지로 전환 : ‘13년 2천5백호 등 '13~’14년간 총 8천1백호를 임대주택으로 공급
③ 민간의 임대주택 공급도 활성화
- 민간 임대사업자의 주택구입자금 지원 확대: 금리 인하(5→2.7~3%)하고, 대출한도(6천만원→최대 1.5억) 및 매입대상 주택 확대(미분양→ 미분양 및 기존주택)
- 매입임대사업자가 5년 이상 임대시, 6년째부터 장기보유특별공제율을 확대 적용(매년 현 3% → 5%, 10년간 최대 30% → 40%)
- 일정 요건* 충족시 소형주택 임대사업자의 임대소득에 대한 소득세ㆍ법인세 20% 감면
* 기준시가 3억 이하의 신축 · 매입 주택(국민주택 규모 이하, 주거용 오피스텔)을 3호 이상, 5년 이상 임대시
④ 민간의 준공후 미분양 주택을 임대주택 활용
- 9월초 ‘전세보증금반환 보증’* 및 ‘모기지 보증’** 도입을 통해 준공후 미분양의 임대활용 유도
* 건설사 부도로부터 전세금을 보호하기 위해 대주보가 임차인의 보증금 반환을 보증
** 대주보가 준공주택을 담보로 금융기관 대출에 대해 상환책임을 부담
- 리츠가 준공후 미분양을 매입하여 임대주택으로 활용하는 방안도 세제지원법안 정기국회 통과 후 금년내 설립인가 · 매입 추진
⑤ 민간 임대사업 활성화 유도
- 준공공임대주택, 토지임대부임대주택, 주택임대관리업 등 도입
- 리츠 · 펀드 등 기업형 임대사업자 육성을 위한 지원 강화
3. 서민 · 중산층 전월세부담 완화
① 월세 전환에 따른 월세 세입자의 주거비 부담 완화를 위해 공제율을 현행 50% → 60%로,
- 소득공제한도는 현행 연 300만원 → 500만원으로 확대
② 저소득층 월세부담 완화를 위한 주택바우처는 금년말까지 사업모델 구축
- 내년중 시범사업을 거쳐 내년 10월부터 본격 시행
③ 저소득층의 전세부담 완화를 위해서 주택기금에서 지원하는 저소득가구(최저생계비의 2배 이내) 전세자금 지원요건 완화
- 수도권 과밀억제권역의 경우 보증금한도를 기존 1억원에서 1.2억원까지, 대출한도는 5.6천만원에서 8.4천만원까지 확대
④ 주택임대차보호법상 우선변제권 적용대상 보증금 가액기준과 우선변제액 확대
※ 9월중 주택임대차위원회 의결을 거쳐 지역별 대상금액 등을 구체적으로 확정하고, 주택임대차보호법 시행령 개정절차를 거쳐 내년 1월부터 시행할 계획임
* 예시 : (서울)보증금 7.5천만원, 우선변제금 2.5천만 → 9천만~1억, 3~3.4천만
⑤ 계약 종료 후 임차보증금 미반환시, 임대인을 대신해 보증금을 상환하는 공적 보증 프로그램을 신설(대한주택보증)하고, 시중(서울보증보험) 전세금보장보험의 가입대상을 확대하고 보험요율을 인하(10% 내외)
4. 가을 이사철 임차인 애로 해소 등
① “표준임대차 계약서” 홍보를 강화 : 임대차 관계의 예측가능성을 높이고, 임차인 보호와 분쟁방지 예방
- 주요내용 : ‘선순위권리관계 확인’, ‘대항력과 우선변제권 확보방법’ 등 계약 체결시부터 종료시까지 반드시 확인해야 할 사항과 수선 등 비용부담 원칙명시
② LH에서 운영중인 *‘전월세 지원센터’를 통한 상담서비스 등을 강화
③ 이사철 불공정 중개 행위에 대한 집중단속으로 세입자 피해를 예방
▶ 기대효과
- 이번 전월세 대책은 주택시장 정상화라는 4.1대책의 기본틀을 유지하면서, 관계부처간 협업을 통해 세제 · 금융지원 등을 망라한 종합적 전월세지원 방안을 마련하였으며,
- 특히, 손익공유형 모기지 등 선진 금융기법을 도입하여 서민들의 주택구입 부담을 크게 완화하는데 기여
정부는 이번 대책을 통해 주택구입 가능계층의 주택구입이 촉진되어, 전세수요가 매매수요로 전환되고
민간임대사업 활성화 등을 통해 임대주택 공급이 확대되면 전월세 수급불균형이 완화
- 월세 소득공제 등 세제 · 금융지원을 통해, 전세의 월세전환 등 임대차 시장의 구조적 변화 과정에서 어려움을 겪는 서민 · 중산층의 주거비 부담 경감에 도움
▶ 앞으로 정부는
- 금년 후반기 주택정책의 주안점을 서민 · 중산층의 전월세 시장 안정에 두고,
- 지역별 시장 모니터링을 지속적으로 강화해 나가는 한편, 주택시장 수급환경 변화, 도심내 임대수요 증가 등 시장의 구조적 변화에 따른 정책적 대응을 강화해 나갈 계획임
출처: 국토교통부 |
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